Ler em português: CPF para estrangeiro: como tirar e comprar imóvel no Brasil
Read in English: CPF for foreigners: how to get one and buy property in Brazil
Un extranjero puede comprar un inmueble urbano en Brasil sin vivir en el país y sin visa de residencia. El documento que abre la puerta es el CPF, el número de contribuyente de la Receita Federal, la agencia tributaria brasileña. Si vives fuera de Brasil, lo pides gratis en un consulado brasileño. Si estás en Brasil, puedes pedirlo por internet o en oficinas habilitadas.
Esta guía explica cómo obtener el CPF en los dos casos y qué viene después: la firma, el envío del dinero, el registro y el camino a la residencia para quien invierte desde R$ 700.000 en el Nordeste. Es la continuación de nuestro artículo sobre comprar un departamento en la playa de Tatuamunha.
| Quién lo emite | Receita Federal do Brasil |
|---|---|
| Si vives fuera | En persona en un consulado brasileño, con turno por e-Consular. Gratis. |
| Si estás en Brasil | Formulario en línea de la Receita (gratis) o Banco do Brasil, Caixa, Correios y registros civiles (tasa de R$ 7) |
| Documentos | Formulario FCPF, pasaporte u otro documento oficial con foto, partida de nacimiento o acta de matrimonio (o equivalente) |
| Idiomas del formulario | Portugués, inglés y español |
Qué es el CPF y por qué lo necesitas
El CPF es el número de identificación fiscal de las personas en Brasil. El escribano, el banco, la desarrolladora y el municipio lo piden en cada paso de la compra. Según la página oficial del trámite, quien vive en el exterior y tiene bienes registrables en Brasil, como inmuebles, necesita CPF.
El número es personal y vale de por vida. Si estás casado y el inmueble va a nombre de los dos, tu cónyuge también necesita CPF.
Cómo obtener el CPF si vives fuera de Brasil
Un extranjero que vive en el exterior no puede pedir el CPF solo por internet. El trámite es presencial en un consulado o embajada de Brasil:
- Completa la Ficha Cadastral de Pessoa Física (FCPF) en el sitio de la Receita Federal. Está disponible en español.
- Averigua qué consulado atiende tu ciudad y pide turno por el e-Consular.
- El día del turno, lleva pasaporte vigente, un comprobante de domicilio en tu país y la FCPF. Algunos consulados piden algún documento más; revisa la página del consulado antes de ir.
El trámite es gratuito. Con el número en la mano ya puedes firmar la reserva o el contrato de un inmueble.
Cómo obtener el CPF si estás en Brasil
Si vas a viajar a Brasil antes de comprar, puedes resolver el CPF durante el viaje. La Receita tiene un formulario en línea para extranjeros, sin costo. También puedes ir a una sucursal de Banco do Brasil, Caixa, Correios o a un registro civil, con pasaporte y partida de nacimiento o acta de matrimonio. En esas oficinas la tasa es de R$ 7, según la página del trámite en gov.br.
Aprovecha el mismo viaje para conocer la zona y el inmueble. Si te interesa el litoral norte de Alagoas, mira nuestra guía de la playa de Tatuamunha y el Reserva Surya.
Comprar el inmueble con el CPF, paso a paso
1. Elige el inmueble y revisa los documentos
Si es un inmueble terminado, pide la matrícula actualizada en el Registro de Imóveis (el registro de la propiedad) y los certificados del vendedor. Si es un proyecto en pozo, pide el número de registro de la incorporación y el memorial descriptivo. Eso es lo que garantiza lo que se va a entregar.
2. Firma el contrato
En una compra en pozo firmas un contrato de promesa de compraventa con la desarrolladora y pagas según el plan acordado. La escritura definitiva llega después, cerca de la entrega. En un inmueble terminado, la compra se formaliza con escritura pública ante un escribano (cartório de notas).
3. Si no puedes viajar, usa un poder
No necesitas estar en Brasil para firmar. Puedes nombrar un apoderado en Brasil con un poder otorgado en el consulado brasileño. Si prefieres un escribano de tu país, el poder necesita la apostilla de La Haya y traducción pública (jurada) al portugués.
4. Envía el dinero por el cambio oficial
El dinero del exterior entra por un banco o casa de cambio autorizados por el Banco Central de Brasil, con un contrato de cambio que indique la compra del inmueble como finalidad. Ese contrato prueba que el dinero entró de forma regular. El banco te informa el IOF, el impuesto sobre la operación de cambio.
5. Paga el ITBI y registra
El ITBI es el impuesto municipal a la transferencia del inmueble. La alícuota depende de cada ciudad. Después de pagarlo, la escritura va al Registro de Imóveis. Solo eres dueño cuando la compra queda inscrita en la matrícula.
Inmuebles desde R$ 700.000 en el Nordeste y residencia
Comprar un inmueble no da visa por sí solo. Pero existe un camino de residencia ligado a la compra: la Resolución Normativa n.º 36/2018 del Consejo Nacional de Inmigración permite pedir autorización de residencia a quien invierte en un inmueble urbano con dinero traído del exterior. El mínimo depende de la región:
| Región | Mínimo |
|---|---|
| Regla general (Sur, Sudeste y Centro-Oeste) | R$ 1.000.000 |
| Norte y Nordeste, incluida Alagoas | R$ 700.000 |
En el Nordeste, entonces, el mínimo es un 30% menor. El inmueble puede estar terminado o en construcción, con contrato de promesa de compraventa. La autorización inicial es por cuatro años y puede pasar a plazo indeterminado si se mantiene la inversión. El pedido tiene reglas y documentos propios, así que conviene planificar la compra pensando en eso.
Un ejemplo en el litoral norte de Alagoas: en el Reserva Surya, en Tatuamunha, las unidades de dos suites parten de R$ 712.000 y las de tres suites, frente al mar, de R$ 2,1 millones, según la lista de septiembre de 2026.
Siguiente paso
En Andaza acompañamos a compradores de fuera de Brasil desde el CPF hasta la elección del inmueble. Para recibir opciones en el litoral de Alagoas o resolver dudas sobre el proceso, escríbele directamente al corredor Marcelo Pergentino por WhatsApp: +55 82 98190-8609. Puedes escribir en español.
Preguntas frecuentes
¿Un extranjero puede comprar un inmueble en Brasil?
Sí. Un extranjero puede comprar un inmueble urbano en Brasil después de inscribirse en el CPF, aunque no viva en el país.
¿Cuánto cuesta el CPF para un extranjero?
Es gratis en los consulados y en el formulario de la Receita Federal. En oficinas habilitadas en Brasil, como Banco do Brasil, Caixa y Correios, la tasa es de R$ 7.
¿Se puede sacar el CPF por internet?
Si estás en Brasil, puedes usar el formulario de la Receita para extranjeros. Si vives en el exterior, tienes que ir en persona a un consulado brasileño, con turno por e-Consular.
¿Tengo que viajar a Brasil para firmar?
No. Puedes nombrar un apoderado en Brasil con un poder hecho en el consulado o ante un escribano de tu país, con apostilla de La Haya y traducción jurada.
¿Necesito visa para comprar un inmueble?
No. Para comprar un inmueble urbano alcanza con CPF y pasaporte. La residencia por inversión inmobiliaria, prevista en la Resolución Normativa n.º 36/2018 del CNIg, exige R$ 1 millón como regla general y R$ 700.000 en el Norte y el Nordeste.
Contenido informativo, actualizado en septiembre de 2026. No reemplaza el asesoramiento de un contador o abogado para tu caso. Las reglas cambiarias y tributarias pueden cambiar. Andaza Imóveis, CRECI/AL 7496, Maceió, Brasil.
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