Como usar o FGTS para comprar seu imóvel em 2025 (sem complicação)

Está com saldo no FGTS e quer sair do aluguel? Em 2025, usar esse valor como entrada para comprar um imóvel pode ser o melhor negócio que você faz no ano. Seja para morar ou investir, entender as regras e o passo a passo para usar o FGTS na compra do seu imóvel!

Usar o FGTS para comprar imóvel é uma das formas mais acessíveis de conquistar a casa própria no Brasil. Além de funcionar como uma reserva financeira, o saldo pode ser utilizado para pagar entrada, quitar financiamento ou reduzir o valor das parcelas.

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser um grande aliado para quem sonha em conquistar a casa própria. Além de servir como reserva de emergência em casos de demissão sem justa causa, o saldo do FGTS também pode ser usado na compra ou financiamento de imóveis residenciais urbanos.

Neste guia, você vai entender quem pode usar, em quais tipos de imóvel, como utilizar na prática e quais são as regras que precisam ser respeitadas.

O que é o FGTS e como ele pode ser usado na compra de imóveis

O FGTS é um fundo alimentado por depósitos mensais feitos pelo empregador, correspondentes a 8% do salário do trabalhador com carteira assinada. Esse dinheiro fica depositado em uma conta vinculada na Caixa Econômica Federal.

Apesar do FGTS ser um direito, muita gente não sabe que o dinheiro depositado pode ser usado para compra do imóvel próprio — seja novo ou usado, na planta ou em construção.

Ao invés de deixar esse saldo parado, rendendo pouco, você pode usar o valor como entrada, para amortização de parcelas ou até para quitar o financiamento. É uma forma inteligente de transformar um benefício trabalhista em patrimônio.

Veja, abaixo, como os recursos podem ser utilizados:

• Comprar um imóvel residencial urbano (novo ou usado);
• Construir um imóvel em terreno próprio;
• Amortizar ou quitar financiamento habitacional;
• Pagar parte das parcelas do financiamento (até 80% por 12 meses);
• Usar o FGTS Futuro (créditos futuros) em algumas modalidades de financiamento habitacional.

O FGTS pode ser uma ferramenta poderosa para sair do aluguel e investir no seu futuro.

Quem pode usar o FGTS para comprar imóvel

De acordo com o Manual da Moradia Própria da Caixa Econômica Federal, o trabalhador precisa atender aos seguintes critérios:

• Ter, no mínimo, 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, mesmo que não consecutivos ou em empresas diferentes;
• Não ter financiamento ativo no SFH (Sistema Financeiro da Habitação) em nenhuma parte do Brasil;
• Não ser proprietário, promitente comprador ou usufrutuário de imóvel residencial urbano na cidade onde reside ou trabalha (incluindo municípios limítrofes e da mesma região metropolitana);
• Utilizar o FGTS para moradia própria, e não para familiares ou aluguel.

Quais imóveis se enquadram no uso do FGTS

Para ser financiado ou comprado com FGTS, o imóvel precisa:

• Estar localizado em área urbana e ser residencial;
• Ter valor de avaliação de até R$ 1.500.000,00 (válido para todo o Brasil);
• Estar em plenas condições de habitabilidade e não ter vícios construtivos;
• Estar com matrícula regular no Cartório de Registro de Imóveis, sem gravames impeditivos;
• Destinar-se à moradia do titular;
• Não ter sido comprado com uso de FGTS nos últimos 3 anos.

Não é permitido usar o FGTS para:

• Compra de imóveis comerciais ou rurais;
• Compra de terrenos sem construção vinculada;
• Compra de material de construção;
• Reforma ou ampliação de imóveis;
• Compra para terceiros, familiares ou dependentes.

Formas de usar o FGTS para comprar imóvel

1. Entrada na compra ou financiamento

Você pode usar o saldo do FGTS como parte do pagamento na aquisição do imóvel ou como entrada no financiamento.

2. Compra à vista

Se o saldo do FGTS for suficiente, é possível comprar um imóvel à vista. Nesse caso, o valor é transferido diretamente ao vendedor após a aprovação do processo.

3. Amortização ou quitação do financiamento

O FGTS pode ser usado para:

• Amortizar o saldo devedor (diminuindo o valor das parcelas ou o prazo);
• Quitar o financiamento de uma vez.

⚠️ Regra importante: entre uma amortização e outra, é preciso esperar 2 anos para novo uso com essa finalidade.

4. Pagamento de parte das prestações

Você pode usar o FGTS para cobrir até 80% do valor das prestações por 12 meses consecutivos. Essa modalidade pode ser renovada anualmente.

5. FGTS Futuro

Destinado a beneficiários da faixa 1 do Minha Casa Minha Vida, essa opção permite usar créditos futuros (que ainda serão depositados pela empresa) para compor a entrada ou o pagamento do financiamento.

Passo a passo para usar o FGTS na compra do imóvel

1. Verifique os requisitos

Confirme se você e o imóvel atendem a todos os critérios exigidos pelo Conselho Curador do FGTS.

2. Consulte seu saldo

Acesse o app FGTS  ou vá até uma agência da Caixa para consultar o valor disponível.

3. Reúna a documentação

Você vai precisar de:

• Documento de identidade e CPF;
• Extrato atualizado do FGTS;
• Carteira de trabalho ou outro comprovante de tempo de serviço;
• Comprovante de residência;
• DIRPF (declaração de imposto de renda);
• Matrícula atualizada do imóvel.

4. Solicite o uso

Você pode iniciar o processo pelo app Habitação Caixa, por telefone ou diretamente na agência ou correspondente Caixa Aqui.

5. Assine o contrato e registre no cartório

Após a aprovação, o contrato deve ser formalizado e registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Perguntas frequentes sobre como usar FGTS para comprar imóvel

Posso usar meu FGTS para comprar imóvel usado?
Sim, desde que o imóvel respeite os critérios de valor, localização e habitabilidade.

É possível usar o FGTS com consórcio?
Sim, desde que o consórcio seja para imóvel residencial e obedeça às normas da Caixa.

Tenho outro imóvel em outra cidade. Posso usar o FGTS?
Sim, desde que o outro imóvel não esteja na mesma cidade onde você mora ou trabalha (ou regiões metropolitanas e limítrofes).

Posso usar o FGTS novamente?
Sim, desde que respeite os prazos:

• 3 anos entre compras;
• 2 anos entre amortizações;
• 1 ano entre uso para pagar prestações.

É obrigatório ter conta na Caixa?
Não, mas todo o processo de movimentação do FGTS é feito por meio da Caixa Econômica Federal.

Conclusão

Comprar um imóvel com o saldo do FGTS é uma decisão financeira estratégica. Isso porque, enquanto o FGTS rende apenas 3% ao ano mais a TR (Taxa Referencial), os imóveis têm potencial de valorização muito superior — principalmente em cidades em crescimento como Maceió. Em vez de deixar o dinheiro parado rendendo pouco, você pode utilizá-lo como entrada ou amortização no financiamento de um bem que valoriza com o tempo, gera segurança patrimonial e pode até se transformar em fonte de renda futura. É transformar reserva estagnada em investimento de verdade.

O uso do FGTS pode ser uma excelente oportunidade para conquistar seu imóvel próprio ou aliviar o peso do financiamento. Mas é essencial conhecer e seguir todas as regras. Aqui na Andaza Imóveis, orientamos nossos clientes passo a passo para garantir que cada etapa seja segura, rápida e vantajosa.

Quer saber se você pode usar seu FGTS para comprar um imóvel em Maceió ou em Alagoas?
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