Como usar o FGTS para comprar imóvel em 2026: regras e passo a passo

Dá para usar o FGTS para comprar imóvel em 2026? Sim. Você pode usar o saldo como entrada, para pagar à vista, para reduzir parcelas ou para quitar o financiamento de um imóvel residencial de até R$ 2,250 milhões. Para isso, precisa ter 3 anos de trabalho com carteira assinada, usar o imóvel como moradia e não ter outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha.

A grande mudança veio no fim de 2025: o teto do imóvel, que era de R$ 1,5 milhão, subiu para R$ 2,25 milhões. Na prática, isso abriu o uso do FGTS para boa parte dos apartamentos de bairros como Ponta Verde, Jatiúca e Cruz das Almas, em Maceió. Neste guia, explicamos as regras atualizadas, o que pode e o que não pode, e o passo a passo. Também mostramos os erros que mais travam o processo.

O que mudou no FGTS para comprar imóvel em 2026

• Novo teto de R$ 2,25 milhões. A Resolução CMN nº 5.255, de outubro de 2025, elevou o limite do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.
• Vale também para contratos antigos. Em 26 de novembro de 2025, o Conselho Curador do FGTS unificou as regras. O saldo pode ser usado em qualquer financiamento de imóvel até esse valor, independentemente da data do contrato.
• Minha Casa, Minha Vida ampliado. A faixa 4 do programa atende famílias com renda de até R$ 13 mil por mês, para imóveis de até R$ 600 mil, com juros de até 10% ao ano. Nela também é possível usar o FGTS.

Quem pode usar o FGTS para comprar imóvel

Segundo as regras da Caixa, o trabalhador precisa cumprir todos estes requisitos:

• Ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os empregos, mesmo que não sejam seguidos;
• Não ter financiamento ativo no SFH em nenhum lugar do Brasil;
• Não ser dono, promitente comprador ou usufrutuário de imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, nem nas cidades vizinhas ou da mesma região metropolitana;
• Comprar o imóvel para a própria moradia, e não para familiares, aluguel ou veraneio.

Atenção ao saque-aniversário: quem aderiu e antecipou parcelas em um banco tem parte do saldo bloqueada como garantia. Esse valor só fica disponível quando o empréstimo é quitado. Confira o saldo livre no app FGTS antes de contar com ele.

Quais imóveis se enquadram

Para ser comprado com FGTS, o imóvel precisa:

• Ser residencial e urbano;
• Ter valor de avaliação de até R$ 2,25 milhões;
• Ficar na cidade onde você mora ou trabalha, ou na região metropolitana;
• Ter matrícula regular no Cartório de Registro de Imóveis, sem impedimentos;
• Estar em condições de moradia;
• Não ter sido comprado com FGTS nos últimos 3 anos.

Não é permitido usar o FGTS para:

• Imóvel comercial, rural ou terreno sem construção vinculada;
• Casa de praia ou de veraneio em outra cidade;
• Compra de imóvel para filhos, pais ou outras pessoas;
• Reforma, material de construção ou ampliação (fora das linhas específicas de construção);
• Pagar ITBI, escritura e registro. Esses custos saem do seu bolso e somam, em geral, de 3% a 5% do valor do imóvel.

E imóvel na planta?

Pode, mas com uma condição. O FGTS entra quando há financiamento bancário, como no crédito associativo, em que o banco financia a obra, ou na quitação do saldo na entrega das chaves. As parcelas pagas direto à construtora durante a obra, em regra, não aceitam FGTS. Planeje a entrada com recursos próprios.

As 5 formas de usar o FGTS na compra

1. Entrada do financiamento

É o uso mais comum: o saldo reduz o valor financiado e, com ele, os juros pagos ao longo do contrato.

2. Compra à vista

Se o saldo, somado a recursos próprios, cobrir o preço, o valor do FGTS é transferido direto ao vendedor depois da aprovação da Caixa.

3. Amortizar ou quitar o financiamento

Você pode reduzir o saldo devedor, diminuindo o valor da parcela ou o prazo, ou quitar de uma vez. Entre uma amortização e outra, é preciso esperar 2 anos.

4. Pagar parte das prestações

O FGTS pode cobrir até 80% do valor da parcela por 12 meses seguidos, desde que você esteja em dia. A modalidade pode ser renovada.

5. FGTS Futuro

Disponível para a faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida. Permite usar os depósitos que a empresa ainda vai fazer para compor o pagamento do financiamento.

Passo a passo para usar o FGTS

1. Confira os requisitos seus e do imóvel (listas acima).
2. Consulte o saldo livre no app FGTS, descontando valores bloqueados pelo saque-aniversário.
3. Escolha o imóvel e peça a análise de crédito, se houver financiamento.
4. Reúna os documentos: RG e CPF, carteira de trabalho ou extratos que comprovem 3 anos de FGTS, comprovante de residência, declaração de Imposto de Renda, certidão de estado civil e a matrícula atualizada do imóvel.
5. Faça a solicitação pelo app Habitação Caixa, numa agência ou em correspondente Caixa Aqui.
6. Assine o contrato e registre no cartório. O dinheiro do FGTS só é liberado ao vendedor depois do registro.

Os erros que mais travam o uso do FGTS

• Ter um imóvel antigo em nome próprio na mesma cidade, mesmo que seja uma fração herdada. Isso impede o uso até a situação ser regularizada.
• Matrícula com pendência: área construída diferente da averbada, inventário não concluído ou penhora. A Caixa não aprova.
• Avaliação abaixo do preço combinado: o banco financia com base no valor de avaliação, e a diferença precisa ser coberta pelo comprador.
• Contar com o saldo bloqueado pela antecipação do saque-aniversário.

Na Andaza, a análise da documentação é feita antes da proposta, por corretor e advogado. Assim você descobre esses problemas antes de assinar, e não no meio do processo.

Onde usar o FGTS em Maceió

Com o teto em R$ 2,25 milhões, a maior parte dos apartamentos residenciais à venda em Maceió passou a se enquadrar. Os compactos e apartamentos de 2 quartos de Jatiúca, Ponta Verde, Cruz das Almas e Jacarecica estão entre os mais procurados por quem usa o FGTS na entrada. Veja as opções por bairro:

• Apartamentos à venda na Jatiúca
• Apartamentos à venda na Ponta Verde
• Apartamentos à venda em Cruz das Almas
• Apartamentos à venda em Jacarecica
• Apartamentos à venda na Pajuçara
• Apartamentos à venda em Mangabeiras

Não sabe qual bairro combina com você? Leia o nosso guia dos melhores bairros para morar em Maceió.

Quer saber se você pode usar o FGTS no imóvel que escolheu? Envie o código do imóvel e a gente confere os requisitos e a documentação com você. Fale com a Andaza no WhatsApp.

Perguntas frequentes sobre FGTS na compra de imóvel

Qual o valor máximo do imóvel para usar o FGTS em 2026?

R$ 2,25 milhões em todo o Brasil, desde a Resolução CMN nº 5.255, de outubro de 2025, e a decisão do Conselho Curador do FGTS de novembro de 2025.

Posso usar o FGTS para comprar imóvel usado?

Sim, desde que ele seja residencial, urbano, esteja com a matrícula regular e dentro do teto de valor.

Tenho imóvel em outra cidade. Posso usar o FGTS?

Sim, desde que esse imóvel não fique na cidade onde você mora ou trabalha, nem nas vizinhas ou na mesma região metropolitana.

Posso usar o FGTS para comprar casa de praia?

Não, se for casa de veraneio. O FGTS só vale para a moradia própria. Se você vai morar no litoral e trabalhar lá, o caso pode se enquadrar.

Posso usar o FGTS mais de uma vez?

Sim. É preciso respeitar 3 anos entre compras de imóvel com FGTS e 2 anos entre amortizações do mesmo financiamento.

Dá para usar o FGTS de duas pessoas?

Sim. Cônjuges ou compradores que vão morar juntos podem somar os saldos, desde que cada um cumpra os requisitos e todos constem como compradores no contrato.